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SHR-Ratgeber: Grundschuldhaftung und Zwangsvollstreckung

( Hinweis : Der Beitrag stellt eine allgemeine Information der SHR-Rechtsanwälte und keine Rechtsberatung dar ! Die Haftung für den Inhalt wird ausgeschlossen )

1. Grundschuld und Darlehensvertrag
Die Besicherung von Darlehen mit Grundpfandrechten ( engl. mortgage ) ist in international verbreitet.
Speziell nach deutschem Recht stellt die Grundschuld aber ein weitaus gefährlicheres Instrument zur Darlehenssicherung als ausländische Grundpfandrechte dar. Das im Jahre 1900 in Kraft getretene BGB unterscheidet zwischen schuldrechtlichen Verträgen, die nur zwischen den Vertragsparteien Rechte und Pflichten begründen wie z.B. Darlehensverträge ( Buch 2 Schuldrecht : §§ 488ff BGB ) und abstrakten Rechtspositionen wie Eigentum und auch Grundschulden ( Buch 3 Sachenrecht §§ 1191 ff BGB ), die gegen jedermann wirken.

Dieses komplizierte Konstrukt des deutschen Zivilrecht hat zur Folge, dass die mit dem Darlehensvertrag begründeten Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Gläubiger ( Bank, Sparkasse u.a.) unabhängig von den dinglichen Forderungen aus der Grundschuld auf Kapital- und dinglichen Grundschuldzinsen bestehen.

Die Zwangsversteigerung wird ausschliesslich aus den dinglichen Forderungen aus der Grundschuld einschliesslich Grundschuldzinsen betrieben ! Weder der Valutenstand noch die im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen spielen im ZV-Verfahren eine Rolle.

2. Die Grundschuld-Bestellungsurkunde – das gefährliche Instrument
Die Grundschuld ( „GS“ ) wird üblicherweise auf einem von der Bank gestellten Formular vom Notar beurkundet. In dieser Urkunde werden zwei eigenständige Erklärungen abgegeben:
• In Ziff. 1 wird die Grundschuld iHd. Hauptsache-Betrages , der dinglichen Zinsen meist zwischen 8% und 16 % sowie eine pauschale Kostenübernahme für Vollstreckungsmaßnahmen bestellt;
• Ziff. 2 enthält ein abstraktes Schuldanerkenntnis ( § 780 BGB ) mit Übernahme der persönliche Haftung in Höhe des Grundschuldbetrages einschließlich dinglicher Zinsen.
• Weiterhin ist geregelt, dass die Ansprüche aus Ziff. 1 und 2 sofort fällig sind und der Grundschuldbesteller sich der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde unterwirft.

Mit anderen Worten:
ein böswilliger Grundschuldgläubiger könnte sofort die ZV in das Grundstück beantragen und zusätzlich in das persönliche Vermögen des Grundschuldbestellers vollstrecken, ohne auch nur € 1 ausbezahlt zu haben. In unserer Praxis durchaus relevant gewesen bei „Privaten Kapitalgebern“, „Grundschuld-Aufkäufern“ oder unseriösen sog. Investoren („Heuschrecken“) !

→ siehe hierzu unseren Beitrag: „Die Grundschuld – ein scharfes Schwert“

3. Wann darf die Bank oder Sparkasse die Vollstreckung einleiten ?
Die Kündigung des Darlehens ist keine Voraussetzung zur Einleitung der ZV. Es reicht aus, wenn wesentliche Rückstände iHv. mindestens 2 monatlichen oder quartalsmäßigen Annuitäten bestehen und die Vollstreckung nach einer Zahlungsaufforderung gesondert ankündigt wurde.
4. Was prüft das Vollstreckungsgericht ?
Der Rechtspfleger beim Vollstreckungsgericht prüft die Formalien der vollstreckbaren GS-Bestellungsurkunde: u.a. die Legitimation des GS-Gläubigers, die ordnungsgemäße Beurkundung, die Zwangsvollstreckungsklausel und rechtzeitige Zustellung an den Schuldner. Danach wird das Grundbuchamt zur sofortigen Eintragung des ZV-Vermerks aufgefordert.

5. Sicherungsabrede und Vertragsbedingungen
Die Verknüpfung zwischen Grundschuld und dem Darlehensvertrag erfolgt durch die sog. Sicherungsabrede, die entweder in den Vertragsbedingungen oder in einer gesonderten Vereinbarung ( enge oder weite Zweckerklärung ) geregelt ist. Mit der Sicherungsabrede wird der sog. Rückgewähranspruch begründet .Die Bank ist danach verpflichtet, die Grundschuld ( nach umfangreicherer Tilgung auch teilweise ) an den Sicherungsgeber herauszugeben bzw. löschen zu lassen ( AGB Banken Nr. 16 ( 2 ).
Zusätzlich gelten das Gebot der Rücksichtnahme auf den Sicherungsgeber (AGB Banken Nr. 17 (1); AGB Sparkassen Nr. 21 (5) ) – in der Praxis ein „stumpfes Schwert“.
Die Möglichkeiten zur Wahrung der eigenen Rechte werden erheblich erschwert, sofern die GS für eine ausländische Bank bestellt oder an im Ausland ansässige Gesellschaften abgetreten werden. Die schuldrechtlichen Verpflichtungen der Bank aus der Sicherungsabrede gehen nicht automatisch auf den neuen GS-Gläubiger über.

6. SHR Empfehlungen und Hinweise
Die Abtretung von Forderungen aus einem ordnungsgemäß bedienten Darlehen unter gleichzeitiger Abtretung von GS-Bestellungsurkunden war bis 2005 undenkbar und nach SHR Rechtsauffassung eindeutig rechtswidrig. Mit dem ersten Sündenfall der Abtretung eines Immobilien-Darlehenspakets in nom. Höhe von € 3,6 Mrd durch die „Pleitebank“ Hypo Real Estate ( HRE ) an die „Lone Star“ – Gruppe – einem aggressiven Investor mit Sitz in Dallas und ca. 100 Briefkastenfirmen auf Bermuda – kam das Geschäftsmodell des Verkaufs von Darlehensbeständen nur zum Zweck der Verwertung der Immobilien in Gang. Aus diesem Grunde einige Empfehlungen und Hinweise:
• vereinbaren sie beim Abschluss des Darlehensvertrages den ausdrücklichen Ausschluss der Abtretung der Grundschuld. Dieser Ausschluss gilt nicht nach Kündigung des Darlehens ( Eintritt des Verwertungsfalls ) und Abtretung der GS an ein Inkasso-Institut oder sonstigen Dritten.
• Verlassen sie sich nicht darauf, daß sie alle Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag eingehalten haben und in Zukunft werden. Das Geschäftsgebaren zahlreicher deutscher Banken und früherer Hypothekenbanken wird durch deren schlechte finanzielle Situation, die Notwendigkeit zur Bereinigung des Kreditportfolios , der intensivierten Aufsicht durch EU und BaFin oder dem Zwang zur Abwicklung der Institute diktiert und führt zu einem stringenten Verwertungsdruck auch im Hinblick auf die Verwertung von Sicherheiten.
• Zur Reduzierung des GS-Risikos sollte nach Tilgung eines nicht unerheblichen Darlehensbetrages die nach der BGH-Rechtsprechung zulässige Teillöschung der GS verlangt werden
• sobald die GS-Bestellungsurkunde zugestellt wird, ist sofortiges Handeln erforderlich;
• bestehen Rückstände bei den Annuitäten, sollte sofort Kontakt mit der Bank aufgenommen und ggf. eine zeitlich begrenzte Aussetzung der Tilgung – nicht der Zinszahlung !- vereinbart werden..
• Droht die Eintragung des ZV-Vermerks im Grundbuch, könnte eine Vereinbarung über die freihändige Verwertung der Immobilie getroffen werden. Der Eintrag des ZV-Vermerks führt in der Regel zu einem erheblichen Wertverlust der Immobilie. Verhandlungen über eine Ablösefinanzierung durch eine andere Bank sind extrem erschwert, da Banken keine Kredite an Personen vergeben dürfen, gegen die Vollstreckungsmaßnahmen in Gang gesetzt sind ( § 18a Abs.1 KWG )
• An die Begründung eines innerhalb von 2 Wochen zu stellenden Antrags auf vorläufige Einstellung der ZV gem. § 30a ZVG werden erhebliche Anforderungen gestellt.
• Gegen die ZV kann gerichtlich im Wege der Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO kombiniert mit einer Einstweiligen Anordnung gem. § 769 ZPO vorgegangen werden. Die Erhebung dieser Klage ist nur bei guten Erfolgsaussichten zu empfehlen. Es entstehen erhebliche Kosten, da generell der Hauptsachebetrag der GS- als Streitwert zugrunde gelegt wird ( s.o. Empfehlung zur Teillöschung ). Für den Antrag gem. § 769 ZPO wird regelmäßig ( aber sinnwidrig ) die Stellung einer Sicherheit / Bankbürgschaft iHd. des Grundschuldbetrages angeordnet.

gez. Dr. Schulz-Hennig
Rechtsanwalt

SHR Report: KapMuG Verfahren US ÖL & Gas Namensschuldverschreibung 5 GmbH Co KG ( NSV 5 )

I. Kapital-Muster-Verfahren (KapMuG )

Das KapMuG-Verfahren vom 01.11.2012 dient dem Zweck, bei einer grösseren Anzahl von Klagen von Kapitalanlegern einer bestimmten, über einen Prospekt platzierten Kapitalanlage wie z.B. NSV 5 eine einheitliche Klärung möglicher Prospektfehler durch das übergeordnete OLG herbeizuführen. Das für die Klagen gem. § 32a ZPO zuständige LG erlässt einen sog. Vorlagebeschluss, der im Bundesanzeiger veröffentlicht wird ( § 3 II KapMuG ). Mit der Bekanntmachung wird das Klageverfahren vor dem LG unterbrochen ( § 5 KapMuG ). Das übergeordnete OLG entscheidet über die Eröffnung des Verfahrens und wählt einen Musterkläger aus. Die übrigen Kläger werden beigeladen.

Das OLG erlässt nach mündlicher Verhandlung einen Musterentscheid, gegen den Rechtsbeschwerde zum BGH zulässig ist ( § 20 KapMuG ). Nach Rechtskraft ist der Bescheid für das LG bindend. Danach können individuellen Klagen vor dem LG unter Berücksichtigung der erfolgten Klärung möglicher Prospektfehler fortgesetzt werden.

II. Vorlagebeschluss LG Stuttgart vom 10.11.2017 ( 8 O 70/17 )

Die 8 ZK des LG Stuttgart am 10.11.2017 einen Vorlagebeschluss mit folgendem Inhalt erlassen:

III. Klageerhebung vor 31.12.2018

SHR empfiehlt, noch dieses Jahr eine Klage auf Rückabwicklung und Schadensersatz beim LG Stuttgart einzureichen, um eine etwaige Verjährung der Ansprüche zu vermeiden. Zum einen können die Berater- bzw. Vermittlerhaftung wegen möglicher Prospektfehler, die in dem Vorlagebeschluss aufgeführt sind, geltend gemacht werden, wobei ein später durch das OLG festgestellter Prospektfehler im Ergebnis ausreichend sein kann. Unabhängig hiervon würde sich die Begründung auf mögliche Ansprüche aufgrund der in den Anlegerversammlungen vom 08.10.2015 gefassten und nach unserer Rechtsauffassung nichtigen Beschlüssen gestützt.

Nach Zustellung der Klage wird das Verfahren bis zum Erlass des Musterbescheids ausgesetzt und danach unter Berücksichtigung der Feststellungen des OLG fortgeführt oder ggf. durch Vergleich beendet .

SHR Memorandum „US Öl & Gas Namensschuldverschreibungen 1 bis 7 GmbH & Co. KG“    („NSV 1 bis 7“)

SHR Report KapMuG Verfahren „US Öl & Gasfonds XVII (ECI XVII)“  zum OLG Celle

IV. Unsere Empfehlung

Sie können uns beauftragen, die Fristen hinsichtlich des weiteren Verfahrens zum OLG Stuttgart zu überwachen. Sollte noch die Einreichung einer Klage erforderlich sein, so können entsprechende Aufträge nur noch bis zum 15.Dezember 2018 bearbeitet werden.

Rufen Sie hier unseren


auf.

 

SHR Report : US Öl- und Gasfonds XVII GmbH & Co. KG ( ECI XVII)

I. KapMuG – Verfahren OLG Celle

Das LG Stade hat mit Vorlagebeschluss vom 05.06.2018 ein Kapitalanlagemusterverfahren nach dem KapMuG zum OLG Celle eingeleitet. Dadurch wird den Fondsanlegern die Weg eröffnet, mögliche Schadens- und Rückabwicklungsansprüche aufgrund Prospekthaftung nach Beitritt zum Verfahren mit erheblich geringerer Kostenbelastung prüfen zu lassen und ab Eröffnung des Verfahrens die Verjährung der Ansprüche zu unterbrechen.

II. Ablauf eines KapMuG- Verfahrens

Das KapMuC- Verfahren wurde eingeführt, um bei Klagen aus Prospekthaftung zu vermeiden, dass zahlreiche LG in 1. Instanz sowie OLG eigenständig über die komplexe Problematik möglicher Prospektfehler zu entscheiden haben und hierdurch ein Vielzahl divergierender Urteile ergehen. Die Prüfung des Prospektes wird der Entscheidung eines OLG überantwortet und ist für alle Gerichte bindend.

III. Das Verfahren

Das Verfahren wird eingeleitet durch einen Vorlagebeschluss eines LG, bei dem mehrere Klagen aus der gleichen Kapitalbeteiligung anhängig sind – wie vorliegend beim LG Stade. Im Vorlagebeschluss werden einzelne mögliche Prospektmängel definiert und der Beschluss im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Das OLG bestimmt einen Musterkläger sowie die einzelnen Prospektmängel, die einer Überprüfung unterzogen werden sollen, in dem Eröffnungsbeschluss, der ebenfalls im Bundesanzeiger veröffentlicht wird. Danach beginnt für die Anleger eine Frist von 6 Monaten zu laufen, um den Beitritt zum KapMuG – Verfahren zu erklären. Der Eröffnungsbeschluss des OLG Celle ist noch nicht erlassen.

IV. Verjährung

Die Unterbrechung der Verjährung setzt erst mit Veröffentlichung des Eröffnungsbeschlusses des OLG Celle ein.

Soweit die Anleger des US Öl- und Gasfonds XVII bereits Klage eingereicht haben, wird das Verfahren vor dem LG unterbrochen und wird nach der Entscheidung des OLG Celle fortgesetzt oder bei positivem Ausgang voraussichtlich erledigt. Im anderen Fall ist zur Unterbrechung der Verjährung dringend zu empfehlen, unverzüglich Klage einzureichen, die nach Zustellung der Klageschrift bis zur Entscheidung des OLG Celle aufgrund eines entsprechenden Antrags unterbrochen wird.

V. Unsere Empfehlung

Sie können uns beauftragen, die Fristen hinsichtlich des weiteren Verfahrens zum OLG Celle zu überwachen. Sollte noch die Einreichung einer Klage erforderlich sein, so können entsprechende Auftrag nur noch bis zum 15.Dezember 2018 bearbeitet werden.

Rufen Sie hier unseren


zum KapMuG –Verfahren OLG Celle auf.

 

SHR – Report November 2018

 Rückabwicklung der Beteiligungen an den US ÖL und GAS NAMENSSCHULDVERSCHREIBUNGEN 1 bis 7 GMBH & Co KG („NSV 1 bis 7“ ) Verjährung droht zum 31.12.2018

US Öl & Gasfonds XVII (ECI XVII) – Musterverfahren OLG Celle

I. Kapitalanlage NSV 1 bis 7 GmbH & Co KG

Die Deutsche Öl- und Gas-Gruppe verfügt in einem Gebiet von ca. 337 km² über Mineral-Gewinnungsrechte (lease rights) im Cook Inlet (Alaska) zur Gewinnung von Öl und Erdgas. Zur Finanzierung der Investitionen wurden zunächst 18 geschlossene Publikumsfonds aufgelegt ( US Öl- und Gasfonds 1 – 18 GmbH & Co. KG ). Ab 2013 wurde die Finanzierung  auf die Platzierung von 7 sog.Namensschuldverschreibungen“ ( SchuV ) durch die Energy Capital Invest Beteiligungsges. mbH (ECI ) umgestellt,

Initiatoren des Projekts Kitchen Light Unit sind die Deutsche Öl- und Gas AG (DOGAG) und der hinter der Gesellschaftsgruppe stehende Initiator Kay Rieck sowie die Dt. Oel & Gas S.A. mit Sitz in Luxemburg. Für die Ausgabe der „Schuldverschreibungen“ wurden die US Öl- und Gas-Namensschuldverschreibung 1 bis 7 GmbH & Co. KG´s als Zweckgesellschaften errichtet und fungieren als Primärschuldner der „Schuldverschreibungen“ neben der von der DOGAG übernommene Haftung. Die Tochtergesellschaften Cornucopia Oil- und Gas Comp. LCC ist Inhaberin der „lease rights“ und die Furie Operation Alaska LLC für die Herstellung der Infrastruktur verantwortlich („US-Gesellschaften“).

Eine zentrale Funktion nimmt die TB Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ( TB Treuhand ) GF. WP Timo Biebert ein : die TB Treuhand fungiert als Adressat der Anleger, verwaltet die Kapitalanlage im Auftrag der Zeichner, führt das Anlegerregister und hat die Aufgaben des Sicherheitenverwalters und der Kontrolle der Mittelverwendung.

II. Anlegerversammlungen vom 08.10.2015

Die Anleger der SchuV wurden zum 08.10.2015 in die Gaststätte „Gerberbräu“ in 73066 Uhingen zu „Anlegerversammlungen“ eingeladen. In den Versammlungen wurde unter den TOP 5 und 6 Beschlüsse mit dem Inhalt gefasst, dass sämtliche Ansprüche auf Zahlung von Zinsen und Kapital sofort fällig sind und statt einer Zahlung den Anlegern quotal ( wohl wertlose ) Aktien der Dt. Öl & Gas S.A. erfüllungshalber zugeteilt wurden.

III. Beschlüsse nichtig

SHR Rechtsanwälte sind zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beschlüsse nichtig sind. Die Rechtsvorschriften für die Platzierungen von SchuldV  §§ 793 ff BGB sowie das Schuldverschreibungsgesetz vom 05.08.2009 ( SchVG ) eröffnen unter sehr strengen Voraussetzungen die Möglichkeit, bei Insolvenzgefahr des Schuldners die Zahlungsansprüche in die Zuteilung von Aktien zu wandeln ( § 5 SchVG ) – aber:

Bei den NSV 1 bis 7 handelt es sich nicht um Schuldverschreibungen, sondern lediglich um eine Darlehensvergaben i.S. von §§ 488 ff BGB – mit anderen Worten: das Recht der SchulV findet überhaupt keine Anwendung. Für die Beschlüsse fehlt es an einer Rechtsgrundlage.

IV. Memorandum

Die Darstellung der sehr komplexe Rechtsmaterie entnehmen sie dem Memorandum. Hier findet sich auch eine kritische Stellungnahme zum Urteil der 28. ZK des LG Stuttgart vom 25.05.2016 i.S. ECI und weitere Hinweise auf die Begründung von Rückabwicklungs- und Schadensersatzansprüchen gegen die beteiligten Gesellschaften.

Die Darstellung der sehr komplexe Rechtsmaterie entnehmen sie dem Memorandum. Hier findet sich auch eine kritische Stellungnahme zum Urteil der 28. ZK des LG Stuttgart vom 25.05.2016 i.S. ECI und weitere Hinweise auf die Begründung von Rückabwicklungs- und Schadensersatzansprüchen gegen die beteiligten Gesellschaften.